Налоговый вычет за квартиру: сколько вернут за покупку и проценты по ипотеке

Обновлено 24 октября 2026

Лимиты и порядок проверены по НК РФ и сайту ФНС: 17.09.2026.

Налоговый вычет за квартиру, дом или комнату возвращает 13% расходов на жильё и ипотеку: до 260 000 ₽ с цены и ещё до 390 000 ₽ с процентов по кредиту. Деньги приходят частями: за год вернут не больше НДФЛ, удержанного с тебя за этот год, остаток переедет на следующие. Ниже расчёт по годам, супруги и пенсионеры, дом с участком, документы и ошибки.

Какой вычет дают за квартиру: что такое имущественный вычет?

За квартиру дают имущественный вычет - один из налоговых вычетов по НДФЛ. Суть простая: доход, с которого удержан НДФЛ, уменьшают на расходы на жильё и возвращают налог с этой суммы. Вычетов при покупке два: с цены жилья, в пределах 2 млн ₽, и с процентов по ипотеке, в пределах 3 млн ₽.

Нормы - в статье 220 Налогового кодекса:

• с цены - квартира, комната, жилой дом, доли в них, участок под ИЖС или под покупаемым домом, их строительство (подп. 3 п. 1);
• с процентов - целевой кредит на это жильё и его рефинансирование (подп. 4 п. 1).

Это вычет по НДФЛ: налог на имущество за саму квартиру он не уменьшает.

Сколько вернут за квартиру и проценты по ипотеке?

Максимум - 650 000 ₽: 260 000 с цены (13% от 2 млн ₽) и 390 000 с процентов (13% от 3 млн ₽). Квартира дешевле 2 млн ₽ - вернут 13% цены, а остаток лимита перейдёт на следующую покупку. Процентный лимит действует только для одного объекта. Придёт это не сразу: за год возвращают не больше удержанного с тебя НДФЛ, а что не поместилось - переносят на следующие годы, пока лимит не выберешь.

Какой процент вернут: 13%, пока доход за год не больше 2,4 млн ₽. Дальше ставка растёт: 15% с превышения, а с 5 млн ₽ - 18% и выше (п. 1 ст. 224 НК РФ). Вычет срезает прежде всего эту дорогую часть: при зарплате 3 000 000 ₽ вычет 2 000 000 ₽ вернёт 272 000 ₽, а не 260 000 (УФНС по г. Москве, презентация о НДФЛ на nalog.gov.ru, 2025 год).

Сколько вернут за один год

Какая сумма придёт за год, решает твой НДФЛ: вернут не больше налога, удержанного за этот год. Зарплата 100 000 ₽ до налога - это 156 000 ₽ НДФЛ в год, поэтому 260 000 ₽ с цены придут за два года: 156 000 и 104 000.

Чтобы узнать свою сумму, нужны три числа: цена в пределах 2 млн ₽, проценты за год из справки банка и НДФЛ из сведений о доходах в личном кабинете налогоплательщика. Что не поместилось в налог этого года, переходит дальше (п. 9 ст. 220 НК РФ).

Расчёт: как 650 тысяч приходят по годам

С цены деньги приходят быстро, с процентов - годами: вычет дают только с процентов, уже уплаченных банку. В модели ниже ипотека 6 млн ₽ под 6% на 20 лет. За первый год вернётся 306 234 ₽, а оставшиеся 343 766 ₽ растянутся ещё на девять лет, по 27-45 тысяч в год.

Модель: зарплата 200 000 ₽ в месяц до налога весь срок, других доходов и вычетов нет; квартира за 7 500 000 ₽ оформлена в 2025 году, взнос 1 500 000 ₽, кредит 6 000 000 ₽ на 20 лет под условные 6%, аннуитет 42 986 ₽, 12 платежей в первом году; сначала вычет с цены, потом с процентов, деньги приходят после декларации в следующем году. При зарплате ниже часть цены уехала бы на второй год.

1. Проценты за 20 лет - 4,32 млн ₽. Это считается за 30 секунд: 42 986 × 240 месяцев − 6 000 000. К вычету примут 3 млн, и 390 000 ₽ возврата - 9 копеек с каждого рубля, отданного банку.
2. Вычет смягчает ипотеку, но дешёвой не делает. Платёж - 24,7% от 174 000 ₽ на руки, в пределах правила «не больше 30% дохода». В бюджет возврат не закладывай: потеряешь работу - упадёт и НДФЛ, и возврат.

Стоимость кредита считают до подписи договора, а не через десять лет по справке банка. В «Капитале вместо зарплаты» это глава о кредите, а рядом - глава о налогах.

Посмотреть книгу →

Кто имеет право на вычет за квартиру, а кому его не дадут?

Право есть у налогового резидента России с доходом, облагаемым НДФЛ: с зарплаты налог удерживают, а со сдачи квартиры или продажи имущества ты платишь его сам. Жильё должно быть в России, оплачено тобой или ипотекой и оформлено в собственность. Нет налога за год - возвращать нечего, но право не сгорает и сработает в год, когда появится доход с НДФЛ.

Случаев, когда можно получить имущественный вычет при покупке, четыре: купил жильё, построил дом, купил участок под ним, платишь проценты по целевому кредиту. Гражданство роли не играет, паспорт тут ничего не решает: иностранец, проживший в России 183 дня за год, тоже налоговый резидент (п. 2 ст. 207 НК РФ). Работаешь официально - подоходный налог за тебя уже отчислил работодатель, и вернуть есть что.

Вычет не дадут или урежут:

• Доход не облагается НДФЛ: вычет не уменьшает ни налог самозанятого, ни спецрежим ИП, поэтому при доходе только от сдачи квартиры самозанятым возвращать нечего. Совмещаешь работу по найму и самозанятость - вычет вернут только из НДФЛ с зарплаты.
• Покупка у близких родственников: супруга, родителей, детей, братьев и сестёр, опекуна или подопечного (п. 5 ст. 220, ст. 105.1 НК РФ).
• Платил не ты: часть цены, закрытую маткапиталом, деньгами работодателя или бюджетной выплатой, из расходов исключат (п. 5 ст. 220).
• Апартаменты и машино-место: нежилые помещения, в перечне подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ их нет - вычета при покупке нет.
• Проценты не по жилищному кредиту: потребкредит и кредитка не в счёт.
• Машина: имущественного вычета за покупку автомобиля нет.

Пенсионерам: перенос на три года назад

Пенсионер получает вычет на общих условиях и вдобавок может перенести остаток назад - на три года, предшествующих году, в котором остаток образовался (п. 10 ст. 220 НК РФ): остаток 2026 года уходит на 2025, 2024 и 2023 годы.

Страховая и государственная пенсии НДФЛ не облагаются (п. 2 ст. 217 НК РФ), поэтому вернуть можно налог с зарплаты тех лет. Перенос доступен и работающим пенсионерам: ограничение для них сняли с 2014 года (УФНС по Калужской области, nalog.gov.ru).

Как получить вычет за квартиру супругам?

Квартира, купленная в браке, общая, и не важно, чьё имя в договоре - мужа или жены. Вычет получает каждый супруг в своём лимите 2 млн ₽, поэтому при цене от 4 млн ₽ семья вернёт с цены до 520 000 ₽. Расходы между супругами делят по договорённости и записывают в заявлении о распределении.

Заявление о распределении прикладывают к декларации, образец есть на странице ФНС об имущественных вычетах. Проценты ФНС разрешает делить заново каждый год (письмо от 23.03.2018 № БС-4-11/7715@), и выгоднее отдавать их тому, у кого больше НДФЛ. А распределение цены задним числом не переписать: после возврата денег его не меняют, до перечисления - только уточнённой декларацией. Больше 2 млн ₽ на одного не записать, даже если второй не работает: его часть дождётся дохода с НДФЛ. Квартира, купленная одним из супругов до брака, второму вычета не даёт.

Созаёмщик, доли и дети

• Созаёмщик-супруг получает вычет с процентов по правилам для супругов.
• Созаёмщик, который не владеет квартирой и не супруг владельца, вычета не получает, даже если платит проценты: право возникает у собственника с регистрации (подп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ).
• Покупка доли: каждый совладелец заявляет свои расходы в своём лимите 2 млн ₽.
• Жильё с детьми: родители заявляют расходы и за долю несовершеннолетнего ребёнка (п. 6 ст. 220 НК РФ).

Дом, участок и стройка: что входит в вычет?

По квартире в расходы входят фактически потраченные деньги: цена по договору, в том числе за права на квартиру в строящемся доме, а если жильё куплено без отделки - ещё отделочные материалы, работы и смета на них (п. 3 ст. 220 НК РФ). Комиссия риелтора и госпошлина за регистрацию в эту сумму не попадают.

Дом и участок под ним - один вычет с общим лимитом 2 млн ₽, а не два. Расходы на землю учтут только после регистрации права на дом: участок куплен в 2024 году, дом оформлен в 2026-м - заявляешь за оба с 2026 года. При стройке в расходы входят проект, материалы, работы и подключение к сетям.

Условия - по п. 3 ст. 220 НК РФ и странице ФНС о вычете при приобретении имущества. Отсюда и ответ про ремонт квартиры: ремонт вторички, купленной с отделкой, в вычет не входит.

Сколько раз можно получить вычет за квартиру?

С цены - пока не выбран лимит 2 млн ₽, хоть на две-три покупки недвижимости подряд. С процентов - по одному объекту, даже если из 3 млн ₽ использована только часть. А если имущественный вычет за жильё ты уже получал до 2014 года, нового не дадут: повторно его не предоставляют.

Нормы - подп. 1 п. 3, п. 4 и п. 11 ст. 220 НК РФ. Остаток - и невыбранная часть лимита, и сумма, не поместившаяся в налог прошлых лет: его видно в прошлогодней декларации.

Когда подавать на вычет за квартиру и за какие годы?

Право на вычет появляется, когда жильё оформлено: по договору купли-продажи - с регистрации собственности, по ДДУ - с акта передачи, но заявить его по ДДУ можно только после регистрации права. Через работодателя вычет получают уже в год покупки, через налоговую - после окончания года: налоговый период здесь календарный год, и налог вернут за три последних - в 2026-м за 2023-2025 (nalog.gov.ru, 06.05.2025).

Декларацию только ради вычета принимают круглый год, срок 30 апреля к ней не относится.

Как получить вычет за квартиру: через работодателя, налоговую или без декларации?

Способов три. Быстрее всего упрощённый: если твой банк обменивается данными с ФНС, заявление само появится в личном кабинете налогоплательщика, а проверка займёт до месяца. Через работодателя вычет приходит прибавкой к зарплате: налог перестают удерживать в том же году. Через налоговую - 3-НДФЛ после конца года и проверка до трёх месяцев.

Основание - п. 8 и 8.1 ст. 220, ст. 88 и 221.1 НК РФ; что работодатель не успел дать за год, добирают декларацией.

Пошаговая инструкция через налоговую, только про квартиру:

1. Возьми в банке справку об уплаченных за год процентах, если жильё в ипотеке.
2. Собери даты и остатки: дату регистрации права из выписки ЕГРН (для новостройки - ещё и акт передачи) и то, сколько вычета уже получено, в том числе через работодателя.
3. Заполни 3-НДФЛ в личном кабинете: объект, свою сумму расходов (супругам - по заявлению о распределении), проценты за год и остатки.
4. Приложи копии документов из списка ниже и заявление на возврат с реквизитами счёта; на следующий год повтори, пока лимиты не выбраны.

Общий порядок и сроки для всех вычетов те же - меняется только пакет документов.

Что указать в 3-НДФЛ за квартиру

Вычет за покупку жилья считают в приложении 7 декларации (форма утверждена приказом ФНС от 20.10.2025 № ЕД-7-11/913@): объект, дата акта или регистрации, расходы на покупку, уплаченные проценты, вычет прошлых лет и остатки, которые переходят дальше. В самой форме сначала идёт вычет с цены, за ним - с процентов.

Как подать заявление на возврат налога

Заявление о возврате удобнее всего подать в составе самой 3-НДФЛ: в кабинете это поле с реквизитами счёта, в бланке - приложение к разделу 1. Тогда поручение уйдёт в казначейство не позже следующего дня после решения по камеральной проверке, а казначейство перечислит деньги на следующий день после поручения (п. 3 и 6 ст. 79 НК РФ, редакция на октябрь 2026). Сама проверка длится до трёх месяцев (п. 2 ст. 88 НК РФ).

Не заполнил заявление сразу - налоговый вычет за квартиру после проверки ляжет переплатой на единый налоговый счёт, и заявление на возврат подают отдельно в кабинете. Долг по налогу на имущество или транспортному сначала спишут из этой суммы: вернут только положительное сальдо (п. 1 ст. 79 НК РФ). Счёт указывай свой: возвращают только на счёт, открытый на тебя (п. 1 ст. 79 НК РФ), на карту супруга или родителей деньги не отправят.

Какие документы нужны для вычета за квартиру?

Нужны три группы бумаг: договор на жильё (для новостройки - ДДУ с актом передачи), документы об оплате и, при ипотеке, кредитный договор со справкой банка о процентах. Супруги добавляют заявление о распределении. В упрощённом порядке документы не прикладывают: сведения передаёт банк.

Перечень - по подп. 6 п. 3 и п. 4 ст. 220 НК РФ, и список документов об оплате в кодексе открытый: выписка о переводе продавцу, квитанция, товарный или кассовый чек. Платишь наличными - заранее договорись, чем продавец подтвердит получение денег.

Вычет при продаже квартиры: другой вычет с тем же названием

При продаже недвижимости вычет ничего не возвращает: он уменьшает налог с дохода от продажи. Нужен он, только если жильё было в собственности меньше минимального срока. Для купленного после 01.01.2016 это три года при наследстве, подарке от члена семьи, приватизации, ренте или единственном жилье и пять лет в остальных случаях.

Если всё жильё, проданное за год, стоило не больше 1 млн ₽, декларацию не подают (nalog.gov.ru, 17.09.2026). Купля и продажа в одном году - продал одно жильё и купил другое - идут в одну декларацию, и вычет за покупку уменьшит налог с продажи (п. 6 ст. 210 НК РФ).

Ошибки, из-за которых вычет за квартиру теряют

Вычет чаще всего теряют на датах и арифметике: откладывают, пока налог старых лет не сгорит, путают остатки, дробят декларации, забывают про другие вычеты. Шесть ошибок ниже - из списка типичных у ФНС и из статьи 220 кодекса.

1. «Займусь, когда закрою ипотеку». Вычет откладывают со словами «сложно» и «потом», а налог возвращают только за три последних года.
2. Неверный остаток с прошлых лет - в списке типичных ошибок ФНС, возврат из-за него задерживается.
3. Две декларации за год: квартира в одной, налоговые вычеты за лечение и вычеты за обучение в другой. Все вычеты года идут в одну.
4. «Квартира забрала весь НДФЛ, остальное не заявляю». Социальные, инвестиционные и вычеты на долгосрочные сбережения, в том числе по ИИС-3, уменьшают доход раньше имущественного - заявляй их сразу: остаток за квартиру и так переедет.
5. Нет стандартного вычета на детей в декларации - налог к возврату посчитают меньше.
6. Досрочку не вносят, «чтобы не потерять вычет». Пока проценты по кредиту в сумме больше 3 млн ₽, вычет от досрочки не уменьшается: в модели выше миллион, внесённый через два года с сокращением срока, экономит 1,53 млн ₽ процентов, а возврат снижает на 28 088 ₽. С уменьшением платежа проценты остаются выше 3 млн ₽ (3,68 млн) - возврат не меняется вовсе; досрочное погашение ипотеки считают отдельно.

Здесь объяснено, как работает имущественный вычет; свою ситуацию разбирай с налоговым консультантом и перед подачей проверь, не вышла ли новая редакция кодекса. Расчёт условный и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Частые вопросы

Источники

• Налоговый кодекс РФ, ст. 220 - имущественные вычеты: 2 млн ₽ с цены, 3 млн ₽ процентов, перенос остатка, пенсионеры
• Налоговый кодекс РФ, ст. 217.1 - минимальный срок владения жильём при продаже: три и пять лет
• Налоговый кодекс РФ, ст. 221.1 - упрощённый порядок получения вычетов
• ФНС: имущественный вычет при приобретении жилья - что входит в расходы

Первый возврат полезно отдать финансовой подушке безопасности: если взнос съел запас, сначала верни его к шести месяцам расходов, а потом решай про досрочку и вложения. Дальше - раздел о деньгах: долги, накопления и капитал.

«Капитал вместо зарплаты» - книга о решениях, которые считают до подписи: налоги, кредит, подушка и капитал, который со временем платит вместо зарплаты.

Посмотреть книгу →

Вычет возвращает не больше тринадцати копеек с рубля процентов. Рубль, который ты не отдал банку, остаётся у тебя целиком.

- Абрам

Абрам Голдштейн пишет о деньгах - система, цифры и здравый смысл вместо мотивации. Его книги: «Капитал вместо зарплаты» и «Ребёнок и деньги». Кто такой Абрам →