Досрочное погашение: срок или платёж (и когда вносить)

По переплате почти всегда выгоднее сокращать срок. Но самый практичный ход другой: уменьшай платёж - и продолжай платить прежнюю сумму. Переплата выйдет почти как у «срока», а обязательный платёж с каждым взносом будет снижаться. Вносить деньги лучше в день планового платежа. За всеми тремя ответами стоит одна механика: банк начисляет проценты каждый день, и начисляет их на остаток тела долга. Разберём её один раз - и остальные ответы выпадут из неё сами.

Как работает частичное досрочное погашение?

Досрочный взнос падает в тело долга - в ту сумму, которую ты реально должен банку. Не в будущие платежи, не «вперёд за три месяца», а именно в тело. Со следующего дня проценты начисляются уже на уменьшенный остаток, и банк пересчитывает график: либо укорачивает срок, либо снижает платёж - что выберешь, о том и весь этот разбор.

Здесь прячется первая ловушка. Деньги, просто переведённые на кредитный счёт, - ещё не досрочное погашение. Пока ты не подал заявление - в приложении это обычно галочка «частичное досрочное погашение» с выбором «срок или платёж», - они лежат на счёте и ждут плановой даты, откуда банк заберёт обычный платёж. Право гасить досрочно у тебя есть по закону, а вот порядок уведомления у каждого банка свой - открой договор и посмотри, как это устроено именно у тебя.

После взноса банк выдаёт новый график. Открой его и проверь: тот ли вариант применён, та ли сумма ушла в тело. Пять минут внимания на этом шаге стоят дороже любого совета из этой статьи.

Откуда берётся переплата: формула

Переплата - это сумма всех твоих платежей минус тело кредита. Ничего загадочного в ней нет, она собирается по одной формуле: проценты за месяц = остаток долга × ставка / 12. А если совсем точно - банк считает каждый день: остаток × ставка / 365, столько-то рублей в сутки.

Возьмём ипотеку 4 млн под 12% на 20 лет - ставка условная, для ровного счёта, подставь свою. Ежемесячный платёж по такому кредиту - 44 043 ₽. Смотри, что происходит в первый месяц: 4 000 000 × 12% / 12 = 40 000 ₽ процентов. То есть из 44 тысяч платежа 40 уходят банку, и только 4 043 ₽ гасят сам долг. Девять десятых платежа - плата за то, что остаток большой. В сутки такой кредит «капает» на 1 315 ₽ - в выходные, в отпуске, ночью.

Отсюда единственный вывод, на котором держится вся статья: платить меньше процентов можно только одним способом - быстрее уменьшать остаток. Каждый рубль, упавший в тело, с завтрашнего дня перестаёт кормить банк - и делает это каждый день до конца кредита. Это тот же сложный процент, что растит вклады, только развёрнутый против тебя: там проценты начисляются на твой остаток, здесь - на твой долг.

Держи эту формулу в голове - дальше я буду возвращаться к ней в каждом разделе.

Что выгоднее: уменьшить срок или платёж?

Теперь главный вопрос. Тот же кредит: 4 млн под 12% на 20 лет, платёж 44 043 ₽. Без всякой досрочки переплата за двадцать лет - 6,57 млн: больше полутора тел кредита. Через год остаток - 3 948 719 ₽ (да, за двенадцать платежей на полмиллиона с лишним долг похудел всего на 51 тысячу - перечитай прошлый раздел, теперь понятно почему). И вот ты вносишь 300 тысяч. Что выбрать?

Цифры я считал по стандартной формуле аннуитета и округлил до десятков тысяч; твой банк покажет свои копейки, но соотношение будет то же.

Один и тот же взнос. В варианте «срок» он экономит 1,94 млн, в варианте «платёж» - 460 тысяч. Разница в четыре с лишним раза, и берётся она из нашей формулы. При сокращении срока платёж остаётся большим, значит, каждый месяц в тело валится крупная сумма, остаток тает быстрее - а проценты каждый день считаются со всё меньшего остатка. При снижении платежа ты, наоборот, растягиваешь остаток на прежние двадцать лет, и банк ещё девятнадцать лет начисляет свои ежедневные проценты почти на ту же сумму.

Так что по чистой математике спор закрыт: срок. Но не спеши ставить галочку - есть третий вариант, которого нет в выпадающем списке банка.

Третий вариант: уменьшить платёж - и платить по-старому

У варианта «срок» есть цена, о которой вспоминают в плохой месяц: обязательный платёж остаётся высоким до конца. Потеряешь доход, уйдёшь в декрет, простудится бизнес - а банк по-прежнему ждёт свои 44 043 ₽, и его не интересует, что ты уже внёс триста тысяч сверху.

Поэтому лучший практический ответ такой: в заявлении выбирай «уменьшить платёж», а платить продолжай прежнюю сумму. Обязательный платёж стал 40 697 ₽ - ты вносишь 44 043 ₽, как привык, а разницу в 3 346 ₽ оформляешь досрочным взносом, снова на уменьшение платежа. И так каждый месяц.

Посмотри на последнюю строку таблицы. Переплата у этого хода - почти копейка в копейку как у «срока»: те же 1,94 млн экономии, потому что в тело каждый месяц падает ровно столько же. А вот обязательства другие: уже через год таких взносов банк вправе требовать с тебя не 44, а около 40 тысяч, и эта планка продолжает опускаться. Тяжёлый месяц - платишь по новому графику и никому ничего не должен. Обычный месяц - платишь по-старому и идёшь к досрочному финишу.

По сути ты получаешь экономию «срока» и гибкость «платежа» одновременно. Единственная плата - дисциплина: банк больше не заставляет тебя платить много, теперь это твоё собственное правило. Кому доход позволяет держать правило без напоминаний - берите. Кто знает за собой слабость к «в этом месяце пропущу» - тому честнее выбрать «срок» и отдать дисциплину банку.

Когда вносить досрочный платёж?

В день планового платежа или на следующий. В эту дату проценты за прошедший месяц уже уплачены, набежавших процентов - ноль, и весь взнос до рубля падает в тело.

Внесёшь раньше даты - начинается лотерея, правила которой написаны в твоём договоре. У одних банков деньги пролежат до плановой даты мёртвым грузом. У других из взноса сначала удержат проценты, набежавшие с последнего платежа, и в тело дойдёт меньше. Оба сценария хуже простого правила «в день платежа».

Цену вопроса даёт всё та же формула. Пока твои 300 тысяч лежат и ждут даты, банк продолжает начислять проценты на непогашенный остаток: 300 000 × 12% / 365 - это 99 ₽ в сутки, около 1 400 ₽ за две недели. За одно опоздание - терпимо. Но у этой разницы характер процентов: она не исчезает, а разматывается дальше по графику, и привычка вносить «когда получилось» за годы кредита складывается в заметные тысячи. При том что правило «в день платежа» не стоит ничего - достаточно назначить досрочный взнос на ту же дату, что и обычный.

В начале срока или в конце: когда досрочка даёт больше?

Чем раньше, тем сильнее. В начале кредита остаток огромный, ежедневные проценты капают с полной суммы, и почти весь твой платёж уходит на них - в нашем примере из первого платежа в тело попадает 4 тысячи из 44. Рубль, брошенный в тело в это время, отменяет самую дорогую часть графика.

Сравни на числах. Те же 300 тысяч, внесённые в начале второго года, экономят 1,94 млн. Внесённые на пятнадцатом году - около 280 тысяч. Один и тот же взнос работает в семь раз хуже только потому, что опоздал: остаток уже похудел, ежедневные проценты капают с меньшей суммы, и отменять взносу почти нечего.

Отсюда два практических следствия. Первое: если гасить досрочно - то сейчас, а не «когда соберётся сумма посолиднее». Второе: во второй половине срока досрочка перестаёт творить чудеса, и её стоит сравнивать с обычным вкладом - об этом чуть ниже.

Аннуитетный или дифференцированный: что меняет досрочка?

Платежи бывают двух видов, и у девяти заёмщиков из десяти - первый.

Механика процентов в обоих случаях одна - те же ежедневные начисления на остаток. Различается упаковка. В аннуитете платёж специально выровнен так, что первые годы ты почти не гасишь тело: остаток стоит высоко, банк дольше начисляет на него проценты. Поэтому всё сказанное выше про раннюю досрочку для аннуитета звучит громче всего - именно там рубль первого года и рубль пятнадцатого различаются в разы.

В дифференцированном платеже тело гасится равными долями с первого месяца, остаток тает быстрее сам по себе, а платёж снижается без всяких заявлений. Досрочный взнос и там выгоден - формула никуда не девается, - но драматичной разницы «начало против конца» меньше. Выбор «срок или платёж» при досрочке устроен одинаково в обоих типах, и ответ тот же: по переплате - срок, по жизни - платёж со взносами по-старому.

Всегда ли выгодно гасить ипотеку досрочно?

Нет. Проверка занимает одну строку: сравни ставку кредита со ставкой, под которую твои деньги могут лежать на накопительном счёте или вкладе.

Если ипотека под 12%, а вклад даёт 8% - каждый свободный рубль в теле долга «зарабатывает» тебе 12% годовых экономии против 8% дохода на счёте. Гасить выгоднее. Если же у тебя льготная ипотека под 6%, а вклады дают больше - арифметика разворачивается: рубль на счёте приносит больше, чем экономит в кредите, и математика за то, чтобы копить на счёте, а не нести в банк. Посчитай на калькуляторе сложного процента, что делает твоя ставка с деньгами за десять лет, - это сравнение двух чисел, а не вопрос веры. Что выбрать между конкретным вкладом и конкретной бумагой - уже не моя территория и не тема этой статьи; здесь только арифметика ставок.

И одно правило важнее всей этой арифметики: досрочные взносы - из свободных денег, а не из последних. У досрочного погашения есть свойство сейфа с захлопнувшейся дверцей: взнос нельзя «снять обратно», когда прижмёт. Сначала финансовая подушка хотя бы на пару месяцев жизни, потом взносы в тело. Человек без запаса, вложивший всё в досрочку, при первой же неприятности идёт за новым кредитом - и вся экономия достаётся тому же банку, только под ставку повыше.

Досрочное погашение - один из ответов на вопрос «куда направить свободные деньги». Вся система целиком - подушка, три кармана, активы, которые платят тебе, - собрана в книге «Капитал вместо зарплаты», с расчётами на обычных зарплатах.

Посмотреть книгу →

Гасить мелкими суммами или копить на крупный взнос?

Вносить сразу. Формула из начала статьи не оставляет этому вопросу шансов: каждый день, пока свободные деньги лежат в тумбочке «до солидной суммы», банк начисляет проценты на непогашенный остаток. Пять тысяч, внесённые сегодня, начинают экономить сегодня. Шестьдесят тысяч, накопленные к декабрю, одиннадцать месяцев не делали ничего.

На нашем примере: 5 тысяч каждый месяц против тех же 60 тысяч раз в год - одинаковые деньги, но переплата различается примерно на 120 тысяч за срок кредита. Сто двадцать тысяч - цена привычки копить взнос «покрасивее».

Знал я женщину, которая гасила ипотеку как раз мелочью: премия - в тело, возврат налога - в тело, три свободных тысячи в конце месяца - в тело, в день планового платежа, как по часам. Коллега посмеивался: что изменят твои три тысячи при долге в четыре миллиона. Сам он копил на «серьёзные» взносы и вносил раз в год-полтора, когда собиралось тысяч сто. Кредиты у них были похожие - а закрылись с разницей почти в два года, и не в пользу серьёзного человека. Три тысячи в теле долга работают каждый день. Сто тысяч в тумбочке не работают вообще.

Откуда берутся эти свободные три-пять тысяч - вопрос не дохода, а утечек: аудит расходов за один вечер обычно находит первые взносы там, где их никто не искал. Исключение из правила «вносить сразу» одно, из прошлого раздела: если ставка вклада выше ставки кредита, копить действительно выгоднее - но тогда уж честно копить на процентном счёте, а не в тумбочке. Как собирается первая сумма, я разбирал в статье как накопить 100 тысяч.

Ошибки досрочного погашения

• Перевёл деньги и не подал заявление. Деньги лежат на счёте до плановой даты, тело не уменьшилось, проценты капают в полный рост. Взнос без заявления - это не погашение, это хранение.
• Внёс за две недели до платежа. Смотри раздел «когда вносить»: часть эффекта съедена. Назначай взнос на день планового платежа.
• Выбрал «срок» при нестабильном доходе. Экономия максимальная, но жёсткий платёж остался с тобой до конца. Для плавающего дохода - «платёж» со взносами по-старому.
• Гасит досрочно без подушки. Первая же поломка машины - и человек с идеальным графиком идёт за потребкредитом под ставку вдвое выше ипотечной.
• Не проверил новый график. Банки ошибаются редко, но график после каждого взноса стоит открыть: тот ли вариант применён, туда ли ушла сумма.
• Досрочно гасит дешёвую ипотеку, держа дорогой потребкредит. Порядок всегда один: первыми умирают самые дорогие ставки - карта под 30% с лишним, потом потреб, и только потом ипотека. Если долгов несколько, начни со статьи как избавиться от долгов - там весь порядок разобран.

Частые вопросы

Досрочное погашение - это та же дисциплина, что и накопления, только направленная в другую сторону: там ты платишь сначала себе, здесь - сначала телу долга. Когда кредит закончится, привычка останется - переставь освободившийся платёж в систему накоплений, и она начнёт строить, а не отдавать. Остальные этажи денежной системы - в разделе о деньгах.

«Капитал вместо зарплаты» - о том, что начинается после последнего платежа банку: подушка, активы и проценты, которые капают уже в твою сторону.

Посмотреть книгу →

Банк начисляет проценты каждый день. Хорошая новость: досрочный взнос работает с той же скоростью.

• Абрам

Абрам Голдштейн пишет о деньгах - система, цифры и здравый смысл вместо мотивации. Его книги: «Капитал вместо зарплаты» и «Ребёнок и деньги». Кто такой Абрам →