Как накопить на квартиру: честная математика (и когда без ипотеки реально)

Накопить на квартиру целиком реально, но не всем - и ниже видно, кому именно. На первоначальный взнос реально большинству, и уже это меняет твою позицию: чем больше взнос, тем дешевле кредит и тем спокойнее разговор с банком. Ориентир для старта: 1,2 миллиона взноса при 16 тысячах в месяц на счёте под 10 процентов годовых собираются примерно за пять лет.

Здесь не будет «представь себя в новой кухне» и «откажись от кофе - купишь студию». Будет формула, три таблицы и один расчёт на два сценария, после которых ты увидишь свой срок в месяцах - и решишь на числах, а не на нервах: копить, брать ипотеку или сначала поднимать доход.

Сколько лет копить на квартиру?

Срок в месяцах = нужная сумма ÷ ежемесячное отчисление. Нужная сумма - цена квартиры, умноженная на долю: 0,2 - если копишь двадцатипроцентный взнос, единица - если всю квартиру. Пример: квартира за 6 миллионов, взнос 1 200 000. Откладываешь 16 000 в месяц - это 75 месяцев в лоб и около пяти лет, если деньги лежат на счёте со ставкой.

Дальше всё решают два твоих числа: доход и норма сбережения - доля зарплаты, которую ты откладываешь. Вот сроки до взноса 1,2 миллиона для разных сочетаний. В каждой клетке две цифры: сколько копить в ящике комода и сколько - на накопительном счёте под 10 процентов годовых.

Разница между цифрами до стрелки и после - работа сложного процента: проценты капают на остаток и сами превращаются в часть взноса. Свою комбинацию - стартовую сумму, взнос, ставку и срок - подставь в калькулятор сложного процента: он покажет и итог, и путь по годам.

На квартиру целиком те же 36 тысяч в месяц работают почти девять лет, 24 тысячи - одиннадцать с лишним, 15 тысяч - около пятнадцати. И это ещё без роста цен - к нему вернёмся ниже, потому что без этой поправки любой квартирный план врёт.

Для сверки с реальностью: на рынках соседних стран считали тех, кто дошёл до покупки. На первоначальный взнос семьи копили в среднем два с половиной года, на квартиру целиком - около шести лет, и откладывали эти люди по 40-60 процентов дохода. Не норма для всех - но честный портрет тех, у кого получилось.

Можно ли накопить на квартиру с зарплатой 20 000 и 40 000?

С 20 000 на квартиру целиком - нет, и обещать обратное я не стану. Даже спартанская норма в 30 процентов - это 6 000 в месяц: взнос на недорогую вторичку появится лет через семь. С 40 000 взнос за три-пять лет - уже рабочая задача, ниже обе зарплаты разобраны числами.

С зарплатой 20 000

Взнос 20 процентов на вторичку за 3,5-4 миллиона в недорогом регионе - 700-800 тысяч. При 6 000 в месяц это семь лет на счёте со ставкой и десять - без неё. Квартира целиком уезжает за двадцатилетний горизонт, а за двадцать лет изменится всё, включая цену.

Вывод без утешений: при такой зарплате главный рычаг - не экономия, а доход, и параллельно - семейные и региональные программы, у которых взнос и ставка мягче рынка. Копить всё равно начинай: механика накоплений при маленькой зарплате разобрана отдельно, привычка ставится на малых суммах, а взнос понадобится при любом сценарии.

С зарплатой 40 000

Норма 30 процентов - 12 000 в месяц. Взнос 700-800 тысяч набирается за четыре с половиной - пять лет со ставкой; если целишься во взнос 600 тысяч - за три с половиной. Это уже похоже на план: срок обозрим, рубежи видны по месяцам.

Целиком квартиру с 40 000 честная математика тоже не обещает: 4 миллиона при 12 тысячах в месяц - больше тринадцати лет ещё до поправки на рост цен. Путь с такой зарплатой: взнос плюс льготная ставка - либо взнос плюс рост дохода, и тогда пересчёт по таблице выше.

Реально ли накопить на квартиру за 3 года?

Реально при трёх условиях сразу: часть суммы уже есть, норма сбережения 30-40 процентов, цель - вторичка или регион, не столица. Быстрая проверка одним делением: цену квартиры раздели на 36 и сравни с тем, что способен откладывать. Разрыв в разы - значит, три года не твой срок, и это поправка плана, а не приговор.

Вторичка за 4 миллиона: 4 000 000 ÷ 36 = 111 тысяч в месяц с нуля - зарплата нужна тысяч триста. Другое дело, если старт не нулевой: есть 2 миллиона от продажи старого жилья или накоплений пары. За три года на счёте под 10 процентов они дорастут до 2,7 миллиона, но и цена при росте 7 процентов в год уедет к 4,9. Добрать разницу - примерно 53 тысячи в месяц. Тяжело, но это уже задача для семьи с доходом 150-180 тысяч, а не фантастика.

«Квартира за три года» в заголовках застройщиков - это про людей со стартовым капиталом. Без него честный горизонт другой: пять-семь лет на серьёзный взнос - либо десять и дольше, если копить всю сумму.

Когда без ипотеки реально - а когда ипотека честнее

Правило без идеологии: копить выгодно, когда съём заметно дешевле ипотечного платежа, а горизонт - до пяти лет, то есть копишь ты взнос или большую долю цены. Ипотека честнее, когда ставка льготная и платёж сопоставим с арендой: ты платишь за своё примерно столько, сколько платил бы за чужое.

Один пример, три пути. Вводные: квартира 6 миллионов, на руках 1,2 миллиона, свободных 40 тысяч в месяц, аренда такой же квартиры - 30 тысяч.

Путь первый обманчив. Без роста цен 1,2 миллиона старта и 40 тысяч в месяц закрыли бы 6 миллионов лет за шесть. Но цена не ждёт: при росте 7 процентов в год ты догоняешь её только к одиннадцатому году. Запомни это соотношение: на коротких сроках рост цен добавляет к плану треть, на длинных - растягивает его в полтора-два раза. План без поправки на рост цен - не план, а открытка.

Путь второй - самый дорогой из трёх. Платёж 60 тысяч - вдвое дороже аренды. За двадцать лет ты отдашь 14,4 миллиона за кредит в 4,8: квартира за шесть обошлась в 15,6. Под рыночные 18 процентов платёж уже 74 тысячи, а итог подбирается к девятнадцати миллионам. Из той же арифметики: за квартиру в 10 миллионов под 14 процентов на 20 лет банк получает почти 30 - одна квартира по цене трёх.

Путь третий - редкий случай, когда банк подставляет плечо, а не подножку. Платёж 34 тысячи - близко к аренде, переплата 3,5 миллиона за двадцать лет - это плата за то, что цена зафиксирована сегодня и живёшь ты с первого дня у себя. Когда льготная ставка доступна, спор «копить или брать» почти всегда выигрывает она.

Риски у двух стратегий зеркальные. Копящий рискует ценами: рынок может бежать быстрее его счёта. Ипотечник рискует доходом: копящий в плохой год просто копит медленнее, ипотечник без дохода теряет квартиру. Поэтому подушка перед ипотекой - не совет, а условие входа: платёж не умеет ждать.

Решают не убеждения «никаких кредитов» и не мантра «аренда - деньги в никуда». Решают четыре числа: ставка кредита, ставка счёта, цена съёма и темп роста цен. Подставь свои - ответ появится сам.

Этот расчёт - из моей книги «Капитал вместо зарплаты». Там кредитная математика разобрана до винтика: как за 30 секунд посчитать реальную стоимость любого займа, когда чужие деньги работают на тебя, а когда съедают, и почему квартира - часть капитала, а не его замена.

Посмотреть книгу →

Как купить квартиру, если ты бедный?

Не с квартиры начинай, а с трёх опор: подними доход, собери первые 10-20 процентов цены, проверь господдержку - семейную, сельскую, дальневосточную ипотеку, маткапитал, региональные субсидии молодым семьям. Путь медленный. Быстрых путей для человека без денег не существует - существуют только дорогие.

Что работает по-настоящему. Программы с низкой ставкой - условия меняются каждый год, проверяй на сегодняшний день, но сам класс инструментов живёт давно. Материнский капитал - в регионе он закрывает добрую половину взноса, а то и весь. Налоговый вычет - до 260 тысяч с цены квартиры и до 390 тысяч с процентов по ипотеке: это не подарок, это твои же налоги, которые возвращаются в план. И рост дохода, который бьёт любую экономию: плюс 15 тысяч к зарплате дают цели больше, чем самая жёсткая стрижка расходов.

А теперь то, что продаётся под видом помощи. Рассрочка застройщика - та же ипотека, спрятанная в завышенную цену: бесплатных денег у застройщика нет. Потребкредит «на первоначальный взнос» - совет, который в этой же поисковой выдаче даёт один из застройщиков, и это худший ход из возможных: занять под 25-30 процентов, чтобы занять ещё раз под 14, - так строят не квартиру, а долговую яму. Займ у родни - платишь не процентами, так отношениями, и это бывает дороже. Когда тебе продают способ купить жильё без денег - тебе продают не квартиру. Тебя продают банку, и подороже.

Где хранить квартирные накопления?

Горизонт квартирной цели - три-семь лет, значит, вклад и накопительный счёт, не больше 1,4 миллиона на один банк - столько покрывает государственная страховка вкладов. Не акции: просадка рынка в год покупки ломает план на годы, квартирным деньгам биржевые качели противопоказаны. И мерь накопленное не в рублях, а в метрах.

Техника простая. Пополняемый накопительный счёт - для ежемесячных отчислений, короткие вклады - для того, что уже накоплено: по ним ставка обычно выше. Перевалил за 1,4 миллиона - открывай счёт во втором банке, страховка считается на каждый банк отдельно.

Про метры - главное. Раз в полгода дели накопленное на цену метра в районе, где собираешься покупать, и записывай результат. Знал я человека, который копил пять лет и сверялся именно так: дважды план не сошёлся - он поднял норму, потом сменил район на соседний. Купил. А его коллега копил «сколько получится» и мерил всё рублями: счёт рос, метры утекали. В рублях он богател - в метрах беднел, и заметил это на пятом году, когда догонять стало нечем.

Первоначальный взнос: сколько нужно и зачем копить больше 20 процентов

Вход в ипотеку - 15-20 процентов цены, по льготным программам банки обычно просят от двадцати. Но взнос - не барьер, который надо перепрыгнуть поскорее, а рычаг: при рыночной ставке каждый рубль, доложенный сверх минимума, возвращается двумя рублями непереплаты.

Та же квартира за 6 миллионов, ставка 14 процентов, 20 лет:

Лишние 1,2 миллиона взноса превратились в 2,4 миллиона сэкономленных процентов и 15 тысяч свободных денег каждый месяц - на двадцать лет вперёд. Заодно меняется взгляд банка: большой взнос говорит о заёмщике больше любой справки, и ставку таким клиентам нередко дают ниже.

Первый рубеж на этом пути скромный - сотня. Как накопить 100 тысяч за год: план по месяцам - готовая таблица, дальше та же система просто масштабируется.

Как ускориться

Норма сбережения решает больше, чем доходность. При доходе 80 тысяч поднять норму с 20 до 25 процентов - минус десять месяцев до взноса. Поднять ставку счёта с 10 до 13 - минус три. За ставкой стоит охотиться пять минут в полгода, за нормой - каждый день.

Откуда берётся норма. Первое - разбор трат: куда уходят деньги - аудит за вечер по банковским выпискам обычно находит 5-10 процентов дохода, утекающих без следа и удовольствия. Второе - система: автоперевод в день зарплаты и всё, что делает накопления независимыми от настроения, собрано в разборе как научиться копить. Третье - если доход небольшой, три приёма, которые освобождают деньги без ужимания, разобраны в статье про накопления с маленькой зарплатой.

И разовые деньги: премия, тринадцатая, вычет, продажа ненужного. У квартирной цели простое право - половина любого разового поступления уходит ей, в день прихода, пока деньги не растворились в текущей жизни.

Частые вопросы

Квартирная математика не утешает, зато освобождает: вместо «когда-нибудь накоплю» у тебя появляются срок в месяцах, сумма в месяц и запасной план. Остальные детали системы - подушка, привычка откладывать, работа процента - собраны в разделе о деньгах.

Как построить систему, в которой квартирная цель не съедает всё остальное - подушку, «сначала себе», первые вложения, - по шагам разобрано в книге «Капитал вместо зарплаты». Квартира там - глава, а не финал: капитал должен пережить новоселье.

Посмотреть книгу →

Квартиру покупает не зарплата, а норма сбережения.

• Абрам

Абрам Голдштейн пишет о деньгах - система, цифры и здравый смысл вместо мотивации. Его книги: «Капитал вместо зарплаты» и «Ребёнок и деньги». Кто такой Абрам →