Свои деньги

Сдача квартиры в аренду самозанятым: налог, договор и чеки

Обновлено 24 октября 2026

Нормы и суммы на сентябрь 2026 года, проверено 25.09.2026.

Сдача квартиры самозанятым законна, но режим открыт только для жилья - посуточно или надолго. Налог 4%, если квартиру снимает человек, и 6%, если компания: с 30 000 рублей аренды в месяц это 1 200 рублей против 3 900 по обычной ставке НДФЛ 13%. Офис, гараж или апартаменты через этот режим не сдаются: для налоговой это не жилые помещения.

Можно ли самозанятому сдавать квартиру?

Можно: «Сдача квартиры в аренду посуточно или на долгий срок» стоит прямо в примерах ФНС для этого режима. Закон пускает в него доход от аренды только жилых помещений - квартиры, дома, комнаты (пункт 3 части 2 статьи 6 закона № 422-ФЗ). Государственному и муниципальному служащему режим открыт как раз для такой аренды жилья и больше ни для чего.

Лимит дохода касается и аренды: всё, что проходит через режим, складывают за год, и несколько квартир, сданных посуточно, могут подобраться к потолку 2,4 млн рублей.

Какую недвижимость самозанятому сдавать нельзя?

Нежилую. УФНС пишет прямо: самозанятый не вправе сдавать в аренду коммерческую и другую нежилую недвижимость - магазин, офис, гараж, склад и прочие производственные помещения (nalog.gov.ru, УФНС по Республике Крым, 04.06.2025). Доход от такой аренды идёт по другим правилам: НДФЛ или режим предпринимателя.

Апартаменты тоже не подходят: на вопрос «Могу ли я стать самозанятым, если сдаю в аренду нежилое помещение или апартаменты?» ФНС отвечает: «Нет, не можете».
ИП на упрощёнке не может вывести одну квартиру под налог самозанятого: режим выбирают целиком. Разница статусов - чем самозанятый отличается от ИП.

Какой налог платит самозанятый со сдачи квартиры?

4%, если квартиру снимает человек, и 6%, если компания или предприниматель: ставка та же, что у любого самозанятого. Считать самому нечего - налоговая берёт суммы из твоих чеков, присылает начисление в «Мой налог» до 12-го числа, а заплатить нужно до 28-го числа следующего месяца.

Пока цел разовый бонус 10 000 рублей, ставки ниже - 3% и 4%. Подробности - налог самозанятого: ставки и сроки.

Как оформить сдачу квартиры в аренду самозанятым?

Сдача квартиры самозанятым оформляется в три действия: встать на учёт, подписать с жильцом письменный договор найма и на каждую оплату формировать чек в «Мой налог». Кассовый аппарат не нужен, годовой отчётности тоже нет. При оплате наличными или картой чек выдают сразу, при переводе на счёт - до 9-го числа следующего месяца. Коммунальные по счётчикам, которые жилец возмещает отдельно, в доход не входят.

Встать на учёт и выбрать вид деятельности: для аренды жилья ФНС советует «Аренда квартир». Порядок по шагам - как стать самозанятым.
Договор найма - письменно (статья 674 ГК РФ): срок, размер платы, день оплаты, кто платит коммунальные и по каким счётчикам, опись имущества.
Срок - не больше пяти лет (статья 683 ГК РФ), до года договор краткосрочный. Договор на год и дольше регистрируют в Росреестре - это обременение квартиры (статья 674 ГК РФ).
Жильцу-компании квартиру сдают по договору аренды, но жить в ней могут только люди (пункт 2 статьи 671 ГК РФ). Ставка - 6%.
Чек - на каждую оплату (часть 3 статьи 14).
Коммунальные по счётчикам в доход не включают: возмещение расходов, которые зависят от фактического потребления жильца и считаются по индивидуальным приборам учёта, дохода собственнику не образует (письмо Минфина от 29.05.2019 № 03-11-09/40094). Фиксированную часть надёжнее включать в доход: для НДФЛ Минфин считает её доходом собственника (письмо от 29.04.2019 № 03-04-07/31733), отдельного разъяснения для налога самозанятого нет.

Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду?

Если коротко, как сдать квартиру самозанятому без споров с жильцом: собрать минимальный набор - твой паспорт, документ о праве собственности, письменный договор найма с паспортными данными нанимателя и акт передачи квартиры с описью вещей и показаниями счётчиков. Если собственников несколько, нужно их согласие, лучше письменное: владение и пользование общей квартирой идут по соглашению всех участников (пункт 1 статьи 247 ГК РФ, сверено на октябрь 2026).

Документ	Зачем он
выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности	наниматель видит, что ты владелец, а не посредник
договор найма	плата, день оплаты, коммунальные, кто чинит и за чей счёт
акт передачи с описью и фото	спор о сломанной технике решают по нему, а не по памяти
реквизиты для оплаты в договоре	перевод на карту с понятным назначением, чек на каждый платёж
расписка или пункт о залоге	сколько внесено, в каких случаях и в какой срок возвращается

Бумажный договор или электронный - решаете вы с нанимателем, важна письменная форма. Справка о постановке на учёт как самозанятого формируется в приложении: её просят компании-наниматели, физлицу она обычно не нужна.

Аренда при этом уживается с основной работой: совмещать найм и самозанятость можно, зарплату налог самозанятого не трогает.

Можно ли сдавать квартиру посуточно как самозанятый?

Можно: посуточная сдача квартиры прямо названа среди примеров ФНС по этому режиму. Чек нужен на каждую оплату, в том числе на ту, что пришла через сервис бронирования. Ограничение здесь не налоговое, оно жилищное: жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг (часть 3 статьи 17 ЖК РФ).

Ставку определяет то, кому оказана услуга, а не то, через кого пришли деньги: сдал человеку - 4%, даже если платёж собрал сервис бронирования (статья 10 закона № 422-ФЗ).
Комиссию сервиса из дохода не вычитают: налог берут со всей суммы жильца (часть 1 статьи 8).
Эксперимент с гостевыми домами (закон № 127-ФЗ от 07.06.2025) касается частных домов в отдельных регионах, а не квартир.

Плюсы посуточной сдачи - больше дохода, если квартира редко простаивает, а налог по-прежнему 4% или 6% без деклараций. Минусы - больше чеков и уборок, простой между гостями, износ мебели, а доход быстрее идёт к потолку 2,4 млн рублей.

Что выгоднее при сдаче квартиры: налог самозанятого, НДФЛ или патент?

Для собственника, сдающего одну квартиру, почти всегда дешевле налог самозанятого. С аренды 30 000 рублей в месяц он забирает 14 400 рублей в год, НДФЛ - 46 800, а у предпринимателя на патенте выходит не меньше 57 390 рублей фиксированных взносов. Патент и статус ИП начинают иметь смысл, когда аренда перерастает потолок режима или нужен стаж без добровольных взносов.

Режим	Налог и взносы за 2026 год	Что делать	Стаж
самозанятость	14 400 ₽ (4%), с бонусом - 10 800 ₽ (3%)	чек на каждую оплату, начисление приходит в приложение	нет, только за добровольные взносы
без статуса, НДФЛ	46 800 ₽ (13%), а вместе с зарплатой выше 2,4 млн ₽ - 15% с превышения	декларация 3-НДФЛ до 30 апреля, уплата до 15 июля	нет
ИП на патенте	не меньше 57 390 ₽ фиксированных взносов плюс налог по патенту: 6% от потенциального дохода региона минус уплаченные взносы	регистрация ИП и патент на объект	да: взносы дают год стажа и 0,701 балла

Модель: жилец - человек, поэтому 4%; расходы, ремонт и простой не учтены. Бонус 10 000 ₽ гасит 1% от 360 000 ₽ - 3 600 рублей в год, его хватает примерно на 33 месяца. Нормы: НДФЛ - пункт 1 статьи 224 НК РФ, сроки - статьи 228 и 229, взносы предпринимателя - статья 430 НК РФ; ставку патента и уменьшение налога на взносы задаёт регион (nalog.gov.ru), стаж и баллы - sfr.gov.ru.

Без статуса НДФЛ за собственника удержит компания-жилец, как налоговый агент.
Нужен стаж - к налогу добавляется добровольный взнос: 14 400 + 71 525,52 = 85 925,52 рубля за год дают и легальную аренду, и год стажа примерно с 1,09 балла. Правила таких взносов разбирает стаж и пенсия самозанятого.
Сдавать без режима и без декларации - нарушение: штрафы по статьям 119 и 122 НК РФ.

Материал объясняет правила и не подменяет налоговую или юридическую консультацию: перед решением сверься с актуальной редакцией норм или спроси юриста.

Квартира или гараж: какой актив выгоднее сдавать после налога

Квартира, которую сдаёшь, - актив в чистом виде: в ней живёт человек, который каждый месяц платит тебе.

Квартира за 6 млн рублей с той же арендой 30 000 в месяц приносит 360 000 в год - 6% до налога и 5,8% после налога самозанятого. Это рынок, а не осторожность: по данным Циан за 2026 год однокомнатная квартира в среднем по стране даёт 6,1% годовых, в Москве и Петербурге 4-5,5%, а 7-9% собирают только в нескольких городах. Ставка вклада сейчас выше. Гараж за 350 тысяч с арендой 8 тысяч даёт 96 тысяч в год, но он нежилой: режим для него закрыт, и после НДФЛ 13% остаётся 83 520 рублей - 23,9% в год.

Гараж выигрывает процентом, квартира - суммой и спросом. Цифры книги здесь иллюстрация: в одном городе гараж окупается быстро, в другом срок растягивается вдвое. Свою доходность считают по объявлениям своего района - аренда × 12 ÷ цена, - и уже из неё вычитают налог, содержание и месяц простоя.

Физический актив платит каждый месяц и не дешевеет за день на четверть, как бывает на бирже. Зато и продать его за день нельзя, а внимания он требует постоянно: арендатор, ремонт, налоги. Поэтому он хорош в паре с финансовыми активами.

В книге «Капитал вместо зарплаты» активы разобраны по уровням капитала - от гаража до квартиры и коммерции - с расчётом, сколько приносит каждый.

Посмотреть книгу →

Источники: закон № 422-ФЗ, Налоговый, Гражданский и Жилищный кодексы, письма Минфина от 29.05.2019 № 03-11-09/40094 и от 29.04.2019 № 03-04-07/31733 - consultant.ru; примеры и ответы ФНС - npd.nalog.ru; публикация УФНС по Республике Крым от 04.06.2025 и разделы о патенте - nalog.gov.ru; суммы взносов и баллов - sfr.gov.ru. Сверено 25.09.2026, расчёты модельные и доходности не обещают. Статья не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Частые вопросы

Нужно ли оформлять самозанятость при сдаче квартиры?

Нет: сдача квартиры самозанятым - выбор режима, а не обязанность. Откажешься - остаётся НДФЛ: аренду прибавляют к зарплате и считают налог с общей суммы, 13% в пределах 2,4 млн ₽ за год, повышенные ставки со всего, что выше (п. 2.1 ст. 210, п. 1 ст. 224 НК РФ). Тогда отчитываешься сам: декларация 3-НДФЛ до 30 апреля, уплата до 15 июля следующего года (статьи 228 и 229 НК РФ). Промолчать нельзя - это нарушение.

Можно ли получить налоговый вычет за квартиру, если ты самозанятый?

С дохода в этом режиме - нет: вычет возвращает уплаченный НДФЛ, а с налога самозанятого его не платят. Есть рядом зарплата с НДФЛ - вычет получают с неё, и аренда этому не мешает.

Нужен ли чек, если квартиру снимает компания?

Да, и в нём указывают ИНН компании, ставка в этом случае 6% (часть 6 статьи 14 закона № 422-ФЗ). Без статуса компания удержит НДФЛ сама, и на руки придёт меньше договорной суммы.

Источники

Аренда - только один актив из нескольких, и почти никогда не первый. С чего начинать и что считать до покупки, разбирает раздел о деньгах.

«Капитал вместо зарплаты» показывает лестницу активов от первых накоплений до недвижимости и считает, сколько каждая ступень приносит в месяц.

Посмотреть книгу →

Аренду платит жилец. Сколько из неё останется у тебя, решается в день, когда выбираешь налог.

- Абрам

Абрам Голдштейн пишет о деньгах - система, цифры и здравый смысл вместо мотивации. Его книги: «Капитал вместо зарплаты» и «Ребёнок и деньги». Кто такой Абрам →